Где реально взять ипотеку иностранцу?

Иностранцам получить ипотеку в Сербии сложнее, чем гражданам страны. Большинство банков предпочитают заемщиков с ПМЖ (stalni boravak): с обычным временным ВНЖ ипотеку выдают редко. При этом одного статуса недостаточно — обычно нужен официальный трудовой договор с сербской компанией и подтвержденный доход в Сербии. Желательно проработать у местного работодателя не меньше года, хотя некоторые банки начинают рассматривать заявку уже после шести месяцев работы. Гражданам России стоит учитывать и дополнительный риск: иногда банки отказывают в ипотеке из-за гражданства, даже если остальные требования выполнены.

Первоначальный взнос обычно составляет не менее 20%. Банку важно увидеть стабильный официальный доход, выписки со счета за последние месяцы и отсутствие долгов и просрочек. Также банк оценивает долговую нагрузку: ежемесячные платежи по всем кредитам вместе с будущей ипотекой должны укладываться в установленную банком долю дохода.

Проще всего получить одобрение наемным сотрудникам с бессрочным трудовым договором в сербской компании. Предпринимателям и ИП сложнее: банков, готовых учитывать такой доход, меньше, а требования к сроку работы бизнеса и подтверждению заработка могут быть строже.

Ставка может быть фиксированной или плавающей. Последняя обычно привязана к EURIBOR для кредитов в евро или BELIBOR для кредитов в динарах. Конкретная ставка, первоначальный взнос и доступный срок зависят от банка и профиля заемщика, поэтому предложения лучше сравнивать уже после предварительной оценки заявки.

Играет роль и возраст: банки устанавливают максимальный возраст заемщика на момент полного погашения ипотеки, поэтому от него зависит доступный срок кредита. Досрочно погасить ипотеку обычно можно, но условия и возможную комиссию нужно проверять в конкретном договоре.

Начинать переговоры имеет смысл с банка, где у вас уже открыт счет и куда поступает зарплата. Для банка это дополнительная возможность увидеть историю ваших доходов и движения денег. Но даже ПМЖ, работа в сербской компании и стабильная зарплата сами по себе не гарантируют одобрения: решение банк принимает индивидуально.

В Италии без вида на жительство ипотеку получить практически нереально. Но и с первым ВНЖ шансы тоже низкие. Банки хотят видеть, что вам уже хотя бы один раз продлевали ВНЖ, вы платите налоги, у вас есть прописка и страховка.

Есть еще ряд условий, которые надо учитывать, чтоб понять, потянете ли вы ипотеку. Ежемесячный платёж не должен превышать 35% от вашего подтверждённого дохода. Причем доход можно считать общим, семейным, если супруг или супруга тоже становится созаёмщиком. Минимальный первый взнос от стоимости жилья — 20%. Отдельно от него нужно иметь ещё около 10% на оформление сделки, деньги пойдут на нотариуса, налоги, риелтора. То есть всего на руках надо иметь как минимум 30% от стоимости жилья. Важный нюанс: банк может оценить квартиру дешевле, чем вы её купили. Если вы покупаете жильё за €100,000, а банк оценивает его в €95,000, кредит в 80% дадут не от вашей цены, а от оценки банка — то есть максимум €76,000. Разницу придётся доплатить из своего кармана. Поэтому реальный требуемый взнос часто оказывается выше 20%.

По данным Банка Италии, средняя полная стоимость новых ипотечных кредитов (показатель TAEG) выросла в мае 2026 года до 3,959%. TAEG учитывает не только саму процентную ставку по кредиту, но и сопутствующие расходы: страхование, банковские комиссии, нотариальные и регистрационные сборы. Это более точный ориентир реальной стоимости, чем номинальная ставка сама по себе.

Заявку усиливает постоянный, а не срочный трудовой договор; подача заявки вместе с работающим супругом. Если вы работаете как ИП, нужно показать налоговые декларации минимум за 3 последних года. Также поможет хорошая история движений денег по счёту; отсутствие других непогашенных кредитов; наличие другого имущества в Италии (машина или гараж). Еще можно иметь поручителя, гражданин Италии или другой страны ЕС. Плюсом будет и то, что это ваше первое жильё в стране (в Италии это называется prima casa) — на такую покупку и налог ниже, и банк охотнее одобряет заявку.

Важно, что в Италии сначала находят конкретную квартиру, и только потом идут в банк. Банк рассматривает заявку сразу на объект, так что предварительные разговоры в духе «а дадите ли вы мне вообще ипотеку» не дают никаких гарантий на будущее.

Весь путь от первого похода в банк до подписания сделки у нотариуса обычно занимает 2–4 месяца. Обращаться к ипотечному брокеру (посредник между вами и банками) не обязательно, но он может пригодиться, если времени мало или уже был один отказ: в таком случае брокер лучше знает, какие банки охотнее принимают заявки от иностранцев и фрилансеров.

Немецкий банк не отказывает автоматически из-за «неподходящего» паспорта. Ему важно, останетесь ли вы жить в Германии, будете ли получать доход и сможете ли платить по кредиту. Обязательно иметь прописку (Meldebescheinigung). С ПМЖ (Niederlassungserlaubnis) или гражданством ЕС банк рассматривает вас так же, как гражданина Германии. С Blue Card (голубой картой ЕС для квалифицированных специалистов) шансы обычно тоже хорошие. Банк смотрит на профессию, зарплату, бессрочность рабочего контракта и на то, закончился ли уже испытательный срок (Probezeit). С обычным рабочим ВНЖ ипотека тоже возможна, просто выбор банков будет уже, а требования к наличию накоплений — выше. Главный принцип немецкой ипотеки для эмигрантов, чем короче у вас ВНЖ и чем меньше времени вы в Германии, тем больше денег банк попросит на старте.

Eigenkapital — это не просто первый взнос, а вообще все ваши собственные деньги, которые идут в сделку: сбережения на счетах, ценные бумаги, а иногда и другое имущество. Отдельно от цены квартиры вы платите ещё 10–15% на сопутствующие расходы: налог на покупку недвижимости, нотариуса, запись в земельную книгу и, если был посредник, комиссию маклера. Пример: квартира стоит €400,000. Вы вносите 15% своими деньгами (€60,000), плюс сопутствующие расходы — ещё около €44,000. Итого на старте нужно около €104,000, а кредит банка составит €340,000.

Банк также проверяет Schufa. Это такой немецкий аналог кредитной истории, своего рода рейтинг благонадежности. Его еще часто просят арендодатели. Просрочки, долги и взыскания серьёзно снижают рейтинг даже при хорошей зарплате. Само сравнение условий разных банков (Kreditkonditionenanfrage) не портит вашу историю в Schufa, а вот реальная заявка на кредит (Kreditanfrage) уже фиксируется в системе. Если получаете доход не из Германии — например, вы фрилансер с зарубежными заказчиками, — банк попросит больше документов: налоговые декларации, объяснение, где именно этот доход облагается налогом и как он связан с вашей жизнью в стране.

Есть льготные кредиты от государственного банка развития KfW, например, на покупку жилья для собственного проживания (до €100,000) или для семей с детьми. Они становятся частью кредита через обычный банк, поэтому узнать о них стоит ещё до похода в банк.

Испанский банк смотрит на весь финансовый профиль с доходом, налоговой резиденцией, стабильностью работы, кредитной историей, возрастом, размером собственных средств и происхождением денег. Если вы живете в Испании, у вас есть ВНЖ, местный трудовой договор или стабильная деятельность как autónomo (ИП), банк относится к вам почти как к резиденту и может профинансировать до 70–80% стоимости жилья. Без статуса резидента, например если покупаете жилье просто как инвестицию, а доход у вас из-за рубежа, банк обычно дает 50–70% от меньшей из двух сумм: цены покупки или собственной оценки объекта. Банк считает долговую нагрузку, это значит, что все ваши кредиты вместе с будущей ипотекой обычно не должны превышать 30–35% чистого дохода семьи.

Ставки в 2026 году умеренно растут. В мае 12-месячный Euribor (главный ориентир для плавающих ипотек в евро) составлял 2,804% годовых, а средняя ставка по новым ипотекам в марте была 2,84% при средней сумме кредита €174,132. С 17 июня 2026 года ЕЦБ повысил ключевые ставки, в сентябре поднял их ещё на 0,25 процентных пункта. Так что дальше плавающие ипотеки могут дорожать. Банки предлагают три типа ставки: фиксированную (платеж не меняется весь срок), плавающую (Euribor + маржа банка) и смешанную (несколько лет фиксированная, а потом плавающая).

Отдельно от первого взноса нужно иметь еще 10–12% от цены объекта на налоги и оформление сделки. Это налог на покупку (IVA 10% для новой недвижимости или ITP для вторичной; ставка зависит от региона), нотариуса и регистрацию права собственности. Оценку жилья для банка оплачивает сам заемщик, а нотариуса и регистрацию именно ипотечного кредита — банк. Пример: квартира стоит €250,000, банк одобряет 70% (€175,000) — значит, из своих денег нужны оставшиеся 30% (€75,000) плюс €25,000–30,000 на расходы сделки, то есть около €100,000–105,000 в сумме.

Отдельная возможность есть для тех, кто покупает первое жилье в Каталонии и кому не больше 40 лет: с 1 июня 2026 года программа ICF Habitatge Emancipació дает до 20% стоимости квартиры (максимум €50,000) на первоначальный взнос под 0% годовых и без комиссий. Это именно заем каталонского государственного банка ICF, а не субсидия. Пока вы платите основную ипотеку банку, по займу ICF взносов нет и проценты не капают. После полного погашения ипотеки на возврат этих денег дается 5 лет, а при максимальной сумме платеж составит около €833/мес. Из условий есть лимит по годовому доходу: до €83,393 для одного заявителя, до €85,972 для двух. Важный нюанс на будущее: купленная так квартира навсегда получает статус защищенного жилья и сдавать ее можно только с разрешения каталонского жилищного агентства, продать — только по регулируемой, а не рыночной цене. Так что программа выгодна, если покупаете квартиру для себя и надолго, а не как временный вариант.

В целом португальские банки выдают ипотеку иностранцам, в том числе без гражданства и ВНЖ. Но для граждан России на практике требования намного строже. С российским паспортом и без португальского ВНЖ получить одобрение крайне сложно. Обычно банки хотят видеть ВНЖ и как минимум одну поданную налоговую декларацию в Португалии. Кроме того, значение имеет происхождение дохода: если он полностью поступает из России, шансы на одобрение существенно ниже.

Процесс начинается с pré-aprovação — предварительной оценки заявки. Вы предоставляете банку документы о доходах, занятости, налогах и других финансовых обязательствах, а банк сообщает, какую сумму и на каких условиях предварительно готов выдать. Это ещё не окончательное одобрение ипотеки, но такая оценка помогает понять бюджет до поиска квартиры. После того как объект выбран, банк проводит его независимую оценку и уже затем утверждает окончательные условия кредита.

Условия сильно зависят от того, как именно вы зарабатываете. В наиболее выгодном положении обычно находятся сотрудники португальских компаний со стабильной зарплатой: если человек работает в штате больше года, отдельные банки могут рассматривать ипотеку даже без первого взноса. Следом идут ИП и самозанятые со стабильными долгосрочными контрактами — для них первый взнос также может быть небольшим, а в отдельных случаях банк предварительно может предложить кредит без него. Сложнее получить хорошие условия предпринимателям и самозанятым с нестабильным доходом: банк может одобрить меньшую сумму, потребовать больший первоначальный взнос или предложить менее выгодную ставку. В любом случае отсутствие первого взноса — не стандартное условие и не гарантия одобрения.

Срок ипотеки тоже зависит от статуса заемщика, его возраста и конкретного банка. Для нерезидентов банки обычно устанавливают более жесткие ограничения по сроку кредита, чем для резидентов. Кроме того, действует возрастной предел на момент полного погашения ипотеки, поэтому чем старше заемщик, тем короче может быть доступный срок.

Часто банки предлагают комбинированную ставку: первые 2–5 лет действует фиксированная ставка, которая по отдельным предложениям может начинаться примерно от 2,3–2,5% годовых. После окончания фиксированного периода ставка становится плавающей и обычно рассчитывается как Euribor за выбранный период плюс банковский спред — примерно 0,7–1,5 процентного пункта. Поэтому при сравнении предложений важно смотреть не только на привлекательную ставку первых лет, но и на условия кредита после окончания фиксированного периода.

Помимо первоначального взноса нужно заложить расходы на оформление кредита и сделки: страхование жизни, страхование недвижимости, банковские комиссии, нотариальные и регистрационные расходы, а также налоги и сборы. Например, по ипотечному кредиту уплачивается Imposto do Selo, а отдельные налоги возникают непосредственно при покупке недвижимости. Их лучше считать уже под конкретную стоимость объекта и параметры сделки, а не ориентироваться только на размер первого взноса.

По сравнению с европейским странами, в Армении иностранцу взять ипотеку проще. Тут не обязательно иметь вид на жительство, чтобы взять кредит на жилье. Банки прямо кредитуют нерезидентов, которые вообще не живут в стране и рассматривают квартиру как инвестицию. Но статус резидента, адрес регистрации и местная работа всё равно сильно помогают: он может снизить ставку на 0,5–1% и упростить процесс, потому что в таком случае банк видит в вас меньше риска.

Для нерезидентов первый взнос обычно составляет 20–40% от оценки объекта. Снизить его можно, если у вас будет созаёмщик, резидент Армении (например родственник). Отдельные программы первичного рынка прямо требуют резидентства и поручителя — гражданина Армении.

Например, Mellat Bank входит в число банков Армении, где ипотеку могут рассматривать в том числе для нерезидентов. Условия зависят от статуса заемщика, но часто срок до 240 месяцев и сумма до 250 млн драмов. Для кредита в драмах банк указывает номинальные 12–15% годовых. Если доход официально подтвердить не получается, некоторые банки предлагают программу «ипотека без подтверждения дохода». За это вы платите более высоким первым взносом от 35%. Из документов понадобится загранпаспорт с нотариальным переводом, ИНН или соцкарта (её можно получить и без ВНЖ), выписки по счетам за 12 месяцев и справка о семейном положении. Возраст заёмщика к моменту теоретического закрытия кредита обычно не должен превышать 65–70 лет.

Сначала стоит сравнить продукты на сайте Fininfo, затем письменно уточнить у двух–трёх банков, учитывают ли они конкретный иностранный доход и разрешён ли кредит в нужной валюте для вашего статуса. Оформить всё можно даже удалённо, по доверенности на юриста и без личного визита в Армению.

Грузинский рынок сильно дружелюбнее к тем, кто зарабатывает за пределами страны и у кого нет ВНЖ — опять же по сравнению с европейскими странами. У банков есть продукты, которые прямо так и называют ипотекой для эмигрантов или экспатов. Если же ВНЖ есть, это дополнительный плюс: банк видит связь с страной и может немного смягчить условия по первому взносу.

Вот, например, Credo Bank рекламирует ипотеку для эмигрантов с удаленным обслуживанием (то есть даже в стране необязательно быть все время) с первым взносом от 20%, сроком до 10 лет и ставкой 14.65%. Но важно, что это все минимальные рекламные условия, а не гарантированная ставка. Terabank принимает заявки экспатов и принимает доход из-за рубежа. Однако срок ипотеки для эмигранта очень короткий — максимум 72 месяцев. На август 2026 года эффективные ставки в примере банка начинаются примерно от 11,9% в евро, 12,5% в долларах и 17,7% в лари.

Как вы видите, ставка сильно зависит от валюты кредита. Если доход в долларах или евро, дешевле взять кредит в этой же валюте. Кредит в лари обойдётся дороже, зато он защищает от скачков курса лари, если вы живёте и зарабатываете именно в Грузии.

Документы нужны простые: паспорт, выписка с банковского счёта за последние 6 месяцев и подтверждение источника дохода (трудовой контракт, регистрация ИП или справка о доходах). Договор с застройщиком или агентом не требуется: для заявки достаточно кадастрового кода объекта, а саму недвижимость банк оценивает бесплатно.

Важное ограничение: ипотеку в Грузии дают только на готовое жильё, уже зарегистрированное в публичном реестре. На квартиру в стройке ипотеку не оформят. Процесс в Грузии особенно быстрый. Если документы в порядке, решение банка можно получить уже за 3–5 рабочих дней. Досрочное погашение почти везде возможно с небольшой комиссией 0,5–1% от остатка долга, а платить наперёд без штрафов разрешают почти все банки.

А если вашей страны здесь нет?

Мы разобрали несколько стран, но релоканты живут в десятках других — от Испании и Португалии до Таиланда, Мексики или ОАЭ.

Где искать точные условия:

1. Сайты крупных местных банков. У большинства в разделе «кредиты» есть отдельная страница про ипотеку, часто с калькулятором для расчёта платежа. Ипотечный брокер. Это посредник между вами и банками, который знает, кто из банков охотнее работает с иностранцами. В большинстве стран услуги брокера бесплатны для покупателя, комиссию платит банк при выдаче кредита.
2. Локальные русскоязычные сообщества и агентства. В Телеграме и на сайтах для эмигрантов почти по каждой популярной стране есть гайды с актуальными цифрами именно на этот год: ставки и требования банков меняются быстро, и то, что было правдой полгода назад, уже может устареть.
3. Общее правило простое: чем дольше вы легально живёте в стране и чем прозрачнее ваш доход, тем больше банков готовы с вами работать. Даже там, где ВНЖ формально не обязателен, его наличие почти всегда снижает ставку и требуемый первый взнос.